Sebelum memulai proses pembangunan, salah satu tahap paling krusial yang perlu dilakukan adalah menghitung dan memahami koefisien dasar bangunan. Secara sederhana, koefisien dasar bangunan adalah angka persentase maksimal luas lantai dasar yang boleh dibangun pada sebidang tanah.
Aturan ini dibuat oleh pemerintah, utamanya untuk menjaga keseimbangan lingkungan dengan memastikan masih terdapat ruang terbuka hijau di lingkungan bangunan, sekaligus untuk mencegah banjir dan menjaga sirkulasi udara.
Jika Anda berencana melakukan proyek konstruksi bangunan tetapi belum familier dengan koefisien dasar bangunan, simak artikel ini yang akan merangkum lengkap definisi, fungsi, cara menghitung, dan aturan mengenai koefisien dasar bangunan sebagai persiapan proyek Anda.
Apa Itu Koefisien Dasar Bangunan (KDB)?
KDB diatur dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung yang menyebutkan bahwa Koefisien Dasar Bangunan yang selanjutnya disingkat KDB adalah angka persentase berdasarkan perbandingan antara luas seluruh lantai dasar Bangunan Gedung terhadap luas lahan perpetakan atau daerah perencanaan sesuai KRK.
Koefisien Dasar Bangunan (KDB) adalah angka persentase perbandingan antara luas seluruh lantai dasar bangunan gedung dan luas tanah/lahan/tanah perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan rencana tata bangunan dan lingkungan.
Secara sederhana, koefisien dasar bangunan mengatur batas maksimal area tanah yang boleh dijadikan bangunan di atas suatu bidang lahan. Angka batas maksimal ini diatur oleh pemerintah daerah sesuai dengan lokasi kepemilikan tanah.
Koefisien dasar bangunan mengatur persentase luas area lantai satu saja, sehingga jika Anda ingin menambah ruang di lantai dua atau tiga bangunan, area tersebut tidak dihitung memakan kuota KDB-nya.
Umumnya, apabila Anda menggunakan jasa arsitek untuk mendesain bangunan, segala peraturan dan kebijakan yang akan mempengaruhi proses konstruksi sudah dipertimbangkan, termasuk koefisien dasar bangunannya.
Baca juga: Contoh RAB Rumah dan Panduan Langkah Pembuatannya Agar Hemat
Fungsi Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
Pemberlakuan Koefisien Dasar Bangunan (KDB) bukan semata-mata bentuk aturan administratif dan batasan perizinan untuk pemilik hunian. Koefisien Dasar Bangunan berfungsi dan berperan pada pengendalian tata ruang sebuah wilayah. Untuk lebih memahaminya, simak fungsi koefisien dasar bangunan berikut ini.
1. Memastikan Tersedianya Ruang Terbuka Hijau (RTH)
Fungsi paling mendasar dan utama dari KDB adalah mengalokasikan ruang bagi keberadaan Ruang Terbuka HIjau (RTH) yang memadai di suatu wilayah. Dengan membatasi area tanah yang tertutup bangunan, KDB menyediakan sisa lahan agar tetap menjadi area terbuka alami.
Dengan memastikan ketersediaan RTH, sebuah wilayah akan memiliki area resapan air. Area resapan menjadi wadah alami bagi air hujan agar dapat langsung meresap ke dalam tanah. Akibatnya, risiko genangan atau banjir di sekitar bangunan dapat diminimalisasi.
RTH juga menyediakan ruang hidup untuk tanaman dan pepohonan yang bermanfaat untuk menurunkan suhu lingkungan sekitar, mengurangi polusi udara, dan menyediakan pasokan oksigen.
2. Mendukung Langkah Mitigasi Bencana
Adanya ruang terbuka di setiap lahan mempermudah akses jalur evakuasi jika terjadi keadaan darurat seperti kebakaran atau gempa bumi. Bangunan yang tidak terlalu padat dan menempel satu sama lain juga dapat menekan potensi rembetan api menyebar ke lebih banyak bangunan.
3. Menjaga Kerapian dan Estetika Tata Ruang Wilayah
Dengan adanya KDB, bangunan-bangunan di suatu wilayah tidak terlihat terlalu padat. Dengan aturan batas KDB, visual suatu kota atau wilayah akan terlihat lebih rapi dan teratur karena proporsi bangunannya seimbang.
Baca juga: 10 Desain Rumah Minimalis 2 Lantai Estetik dan Fungsional
Cara Menghitung Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
Untuk mengetahui koefisien dasar bangunan, gunakan formula dasar sederhana yaitu:
Sementara itu, jika Anda ingin mengetahui berapa luas maksimal lantai dasar yang boleh dibangun, gunakan rumus ini:
Luas maksimal lantai dasar = luas tanah × persentase KDB.
Sebagai catatan, persentase KDB tidak memiliki satu aturan yang berlaku secara umum. Besaran persentase KDB diatur oleh pemerintah daerah melalui Peraturan Daerah (Perda). Angka persentase ini bervariasi tergantung wilayah.
Misalnya, kawasan komersial atau bisnis umumnya memiliki persentase KDB yang tinggi, dapat mencapai 70% hingga 80%. Sementara itu, kawasan permukiman umumnya memiliki persentase KDB pada kisaran 40% hingga 60%.
Sebagai gambaran, simak simulasi perhitungan KDB pada luas tanah di dua kawasan yang berbeda. Pada simulasi ini, luas tanahnya sama yaitu 300 m².
Pada kasus pertama, rumah dibangun di kawasan permukiman dengan persentase KDB sebesar 60%. Sehingga, perhitungan luas maksimal lantai dasar adalah 300 m² × 60% = 180 m². Artinya, pemilik lahan harus menyisakan 120 m² untuk dijadikan ruang terbuka hijau.
Pada kasus kedua, rumah dibangun di kawasan komersial dengan persentase KDB 80%. Maka, luas lantai dasar maksimalnya adalah 300 m² × 80% = 240 m². Sehingga, sisa lahan yang harus disisakan adalah 60 m².
Baca juga: Biaya Arsitek Rumah: Kisaran Harga & Cara Menghitungnya
Apa Saja yang Dihitung Sebagai Bangunan di Lantai Dasar?
Untuk lebih memahami aturan perhitungan koefisien dasar bangunan, simak penjelasan batas-batasan area yang tergolong sebagai lantai dasar, berikut ini.
- Ruangan Inti (Dihitung 100%). Semua ruangan yang memiliki atap dan dikelilingi tembok tinggi lebih dari 1,2 meter seperti ruang tamu, kamar tidur, dan dapur dihitung penuh.
- Teras Beratap/Carport (Dihitung 50%). Area yang beratap tanpa dinding, atau dindingnya rendah di bawah 1,2 meter dihitung setengah luasnya.
- Teras Terbuka/Halaman (Dihitung 0%). Area halaman yang tidak beratap dan dindingnya di bawah 1,2 meter tidak dihitung sebagai bangunan. Artinya, bebas KDB dan tidak dihitung sebagai bangunan.
- Area Mulai dari Batas Pagar. Perhitungan luas bangunan dimulai dari area di belakang Garis Sempadan Jalan (GSJ) atau batas pagar depan rumah.
- Aturan Kawasan Besar (Superblock). Jika melakukan konstruksi bangunan komersial, seperti apartemen, ruko, atau mal, perhitungan KDB dihitung secara akumulatif.
Aturan Mengenai Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
Mematuhi batasan koefisien dasar bangunan bersifat wajib. Apabila ketentuan ini dilanggar, pemilik bangunan akan dikenai berbagai konsekuensi hukum. Berikut aturan dan sanksi yang berlaku.
- Peringatan Tertulis. Jika melanggar, teguran resmi akan dikirimkan kepada pemilik bangunan untuk menghentikan pembangunan dan memperbaiki desain agar sesuai izin.
- Pembekuan/Pencabutan PBG (Persetujuan Bangunan Gedung). Jika bangunan melebihi ketentuan KDB, izin dapat dicabut, sehingga bangunan berstatus ilegal di mata hukum.
- Denda Administratif. Pelanggar akan diwajibkan membayar sejumlah uang denda sebagai penalti.
- Pembongkaran Bangunan. Konsekuensi ini tergolong paling fatal. Bangunan dapat dibongkar sebagian atau seluruhnya oleh Satpol PP.
Demikian penjelasan lengkap tentang koefisien dasar bangunan termasuk definisi, fungsi, cara perhitungan, dan aturan serta konsekuensinya jika dilanggar. Ketika hendak melakukan konstruksi bangunan, pastikan izin sudah sesuai dan gunakan material berkualitas seperti Semen Merah Putih Watershield.
Semen Merah Putih Watershield adalah semen multiguna super premium yang cocok dipakai sebagai material hunian, bangunan kantor, bahkan kawasan terpadu lainnya. Semen ini dapat digunakan pada berbagai aplikasi, seperti fondasi, dak beton, pengecoran, pemasangan bata, plester, dan acian.
Dilengkapi dengan teknologi water repellent, Semen Merah Putih Watershield mampu memberikan perlindungan maksimal anti rembes dari tiga sumber sekaligus yaitu dari luar, dalam, dan dari tanah.
Yuk, hubungi kami untuk mendapatkan rekomendasi produk berkualitas terbaik untuk proyek konstruksi Anda. Kami siap mendukung Anda mewujudkan bangunan impian!
Baca juga: Cara Cek Pajak Bumi dan Bangunan Online dengan Mudah
